Face aux dispositifs de défiscalisation directe type Pinel, le LMNP et tout l’intérêt de l’amortissement différé : pas d’économie d’impôts directe mais une forte minoration voire même une absence totale de fiscalité sur les revenus locatifs grâce à l’amortissement du bien. Compléter ses revenus, prévoir sa retraite, enrichir son patrimoine sans alourdir sa fiscalité : une facette moins connue mais non moins intéressante des dispositifs en vigueur !
Le dispositif en « Location en Meublé Non Professionnelle » concerne comme son nom l’indique l’immobilier loué meublé soit directement soit à un exploitant via un bail commercial, dans l’ancien ou dans le neuf, en résidence services ou pas.Le principe réside dans l’amortissement de la valeur hors taxes de la valeur du bien (incluant le mobilier) neutralisant tout ou partie de l’imposition des revenus locatifs. Considérant que l’investisseur n’est pas fiscalisé directement sur ses revenus locatifs, mais sur un résultat fiscal : l’ensemble des charges générées par l’exploitation du bien sont d’abord déduites des revenus locatifs pour arriver à un résultat avant amortissement.Ensuite, l’amortissement, considéré comme une charge « fictive » est également déduit : le revenu fiscal est nul (ou très fortement minoré) : il n’y a donc pas d’imposition des revenus, sur une période pouvant être très longue.
L’équipement d’un logement destiné à respecter le cadre LMNP est désormais défini précisément par le législateur, un éclaircissement nécessaire pour les investisseurs pratiquant le LMNP hors bail commercial. La revente est possible avant les 20 ans d’exploitation commerciale sans restitution au prorata d’une partie de la TVA remboursée par l’administration fiscale dès lors qu’il n’y a pas de rupture de l’activité commerciale, soit bail en cours. Certains promoteurs pratiquent le « portage » de TVA en se chargeant de son remboursement auprès de l’administration fiscale pour l’investisseur.
L’avantage principal est l’absence (ou la forte minoration) de fiscalité des revenus locatifs grâce à l’amortissement. C’est également un dispositif accessible dans l’ancien et le neuf, et pour tout type d’immobilier avec ou sans services.Il ne rentre pas dans le cadre du plafonnement des niches fiscales. Nous détaillons ci-dessous les avantages additionnels liés spécifiquement aux investissements en résidence services : récupération de la TVA sur l’immobilier et le mobilier si acquisition en VEFA (vente en état futur d’achèvement) ou dans le neuf et signature d’un bail commercial avec un exploitant locataire. Le bail commercial supprime toute contrainte et charges de gestion (risque de vide locatif, frais d’agence, assurance loyers impayés, …). Il n’est pas soumis à un plafonnement de loyer et défini sans contrainte légale par l’exploitant.Il évite aussi toute carence locative, à l’exception souvent d’une carence unique initiale à la signature du bail, coup de pouce de l’investisseur à l’exploitant jugée essentielle pour garantir un remplissage locatif dans de bonnes conditions.
La signature d’un bail commercial avec l’exploitant est obligatoire mais cette contrainte est aussi un point fort de ce type d’investissement. L’intervention d’un expert comptable spécialisé est fortement conseillé voire même imposé au départ par le promoteur pour éviter toute complication concernant la TVA notamment, ces coûts donnant lieu en partie à une économie d’impôts compensatoire, et pour partie en charges déductibles. Cela permet également de s’assurer d’un calcul dans les règles fiscales de l’amortissement déductible.
Le décryptage du bail, et de la promesse de prise à bail le cas échéant, est essentiel, concernant notamment sa durée, la répartition des charges usuelles, la périodicité de paiement des loyers, …Ce type d’investissement lie l’investisseur et l’exploitant pour une longue période. Il est donc important d’être informé sur les charges de remise en état du bien en cours d’investissement le cas échéant et les conditions de renouvellement des baux notamment.Les résidences services étant également des copropriétés à part entière soumises à des décisions en assemblée, il peut être opportun de participer à la vie de la copropriété dès lors que le bail le permet.
L’acquisition pour y vivre directement par un futur résident est souvent possible. Si le projet concerne une installation au terme du premier bail, il faut prendre en compte le remboursement au prorata d’une partie de la TVA initialement récupérée auprès des services fiscaux, contrainte à intégrer dans le projet qui peut tout-à-fait rester un investissement judicieux pour un projet de vie anticipé avec l’accord de l’exploitant.
Une simulation personnalisée permet de comparer les avantages du LMNP par rapport à d’autres statuts fiscaux en vigueur, Censi Bouvard ou Pinel notamment : elle doit prendre en compte votre situation personnelle et fiscale, votre âge, vos objectifs, ainsi qu’une hypothèse de financement déterminante pour optimiser l’investissement. Par ailleurs, les variantes dans l’offre des divers exploitants présents sur ce marché en forte évolution sont réelles : l’étude de ces différences liées principalement aux conditions du bail commercial est importante pour choisir en toute connaissance.