Pour commencer, il faut distinguer de manière claire l’ancienne et la nouvelle génération de résidences services seniors.
Les charges de services ne pèsent jamais sur les investisseurs sous bail commercial avec l'exploitant, que leur logement soit occupé ou non.
L’ancienne génération se base sur une gestion des services par la copropriété elle-même, les logements ayant été initialement acquis par des propriétaires eux-même résidents.
La copropriété assurant les services, les charges de copropriété sont donc naturellement beaucoup plus élevées qu’en résidence classique : aux charges de copropriété habituelles (entretien des locaux communs de circulation, des façades et toiture,…) s’ajoutent les charges de services (entretien des locaux additionnels comme l’accueil, les salons le cas échéant, le restaurant et la cuisine, et également le coût de la masse salariale constituée par l’équipe assurant les prestations).
A la disparition de cette première génération de propriétaires résidents, le modèle s’est compliqué à cause de la lourdeur des charges dues par les héritiers jusqu’à la revente, problématique à laquelle a pu s’ajouter la nécessité de faire des travaux.
Un cercle vicieux s’est souvent installé avec ces propriétaires en difficulté, des logements vacants à rénover, et pour finir une dégradation de l’état de la copropriété donc des services.
Ce modèle ne se développe plus. Mais cette constatation d’« échec » réel du modèle est à nuancer : certaines résidences ancienne génération ont su passer ce cap du renouvellement de propriétaires en maintenant une qualité de services assurant leur succès jusqu’à aujourd’hui. Elles se caractérisent également par des emplacements premium en cœur de ville avec des extérieurs conséquents paysagers et arborés. Ce type de foncier étant difficile à trouver en centre-ville pour construire du neuf, leur emplacement est donc un indiscutable point fort.
L’immobilier dans ces résidences étant très notablement moins cher qu’en résidence nouvelle génération, et avec une demande locative qui peut rester constante pour les logements rénovés, Nonna Invest propose à l’occasion sur site rigoureusement sélectionné un logement, toujours rénové, meublé et déjà loué par ses soins : la rentabilité est très attractive y compris en intégrant une carence locative d’un mois par an permettant d’intégrer le risque de vacance locative et de ses coûts.
La nouvelle génération se développe fortement sur un principe fondateur, la séparation totale entre copropriété et services : la copropriété fonctionne comme dans une résidence classique en gérant uniquement les locaux communs usuels (la bâtisse, façades, toiture, couloirs, ascenseurs,…).
Les locaux d’exploitation des services sont privés donc d’un entretien jamais à la charge des propriétaires des logements mais de leur propre propriétaire (l’exploitant ou un bailleur privé). Au contraire, la présence d’un exploitant copropriétaire avec une surface notable des tantièmes minore les charges de copropriété basiques des autres propriétaires selon la répartition des charges au prorata de la surface en vigueur dans les copropriétés.
Les risques pour un investisseur ayant signé un bail commercial avec un exploitant locataire sont principalement liés aux difficultés de remplissage locatif de la résidence avec une renégociation potentielle des loyers au moment du renouvellement du bail, et une possible moins-value à la revente.
L’étude comparative des baux permet d’avoir une vision claire quant aux conditions de réévaluation des loyers, de prise en charge des charges de copropriété et travaux éventuels, et de réachat de mobilier le cas échéant. Certaines garanties comme la promesse de prise à bail mutualisant une inégalité de remplissage entre résidences d’un même exploitant sont un plus.
Pour finir, un acquéreur de seconde main garde les mêmes objectifs que l’acheteur initial, notamment la rentabilité, sachant qu’il va bénéficier de l’amortissement en LMNP sans avoir à attendre la livraison (mais frais de notaire plus élevés qu’en VEFA). Le loyer en cours est logiquement un critère déterminant de la valeur de revente, et le marché est actif avec la promesse d’un revenu immédiat.
Nonna Invest préconise de comparer également l’offre d’un même exploitant sur ses divers programmes en cours de commercialisation : à prix et rentabilité équivalente, même si les garanties liées au bail commercial sont les mêmes, privilégier les sites d’implantation a priori plus attractifs est préférable : in fine l’évaluation purement immobilière est toujours un plus même sur un marché aussi spécifique.
Pour conclure, comparer les exploitants, être vigilant sur les sites proposés, connaitre les points forts et particularités de chacun, détailler les baux, et choisir en toute connaissance de cause !